Wat nog voor ons ligt

July 18, 2009 · 0 comments

Vandaag publiceerde De Tijd een louterend artikel over de dalende Belgische vastgoedmarkt, dit in schril contrast tot wat de makelaars en ontwikkelaars ons de afgelopen maanden wilden laten geloven.  Kosten nog moiete hebben ze gespaaard om hun wensen bewaarheid te laten worden.  Helaas, de feiten spreken voor zich: promotoren zoals Belim lieten hun prijzen al met meer dan 17% zakken en als je de nuchtere cijfers bekijkt is een verdere correctie van 20% niet ondenkbaar.

Afgelopen mei publiceerde Stadim deze presentatie.
Slide 18 vat de essentie samen.  De afgelopen 25 jaar zijn onze Belgische lonen veel sneller gestegen dan de Consumptieprijzen; dat is niet langer sustainable in deze nieuwe wereldorde.  Wat betreft de woningprijzen: die zijn sinds 1990 veel sneller gaan stijgen dan die snel stijgende lonen, sinds 200 zelfs exponentieel sneller.  Er is dus een dubbele prijsdruk op vastgoed (1) vastgoedprijzen dienen weer in lijn te komen met de lonen (2) onze lonen zullen onder stevige druk komen en onze netto koopkracht zal het komende decennium onder een neerwaartse druk komen te staan.

stadim vastgoed
Wat zegt u? Dat er andere factoren zijn die de vastgoedprijzen beinvloeden dan de loonmassa?
Dat klopt, zie slide 41 in de presentatie van Stadim.  Echter:
1. Inflatie zal stijgen, de rentevoet eveneens en de banken hebben voor enkele decennia hun les geleerd en zullen via hogere spreads “bibbergeld” aanrekenen.
2. De termijnen van woonkredieten zullen er niet langer op worden, integendeel.
3. Over de koopkracht hadden we het reeds: die gaat in neerwaartse lijn.  Niet overtuigd?  Lees John Mauldin er deze week op na.

Kortom, als u ook maar 1 signaal ziet dat zou kunnen wijzen op een opwaartse tendens in Belgisch vastgoed: overtuig me.

Inderdaad, in de Verenigde Staten bodemt de vastgoedcrash stilaan uit; ergens begin 2010 moet daar het ergste voorbij zijn en zitten ze op de bodem in kleermakerszit. Daar zijn we in Europa nog minstens een jaar vandaan; de fundamentals zien er volgens dat stuk van  Mauldin veel, veel belabberder uit dan in de VS.